מהי התחדשות עירונית? מדריך לדיירים וליזמים

מהי התחדשות עירונית ומהן מטרותיה?

התחדשות עירונית היא תהליך שמטרתו לחדש ולשדרג אזורים ישנים בערים, תוך שיפור איכות החיים של התושבים. התהליך מתמקד לרוב בשכונות ותיקות שנבנו לפני שנים רבות ושאינן עומדות בסטנדרטים העדכניים, ומטרות ההתחדשות העירונית כוללות:

• שיפור מצב הדיור
• הגדלת היצע הדיור
• חיזוק עמידות בפני רעידות אדמה
• התייעלות אנרגטית
• שדרוג תשתיות ושטחים ציבוריים

שיפור איכות החיים של תושבי השכונות הוותיקות הוא אחד היעדים המרכזיים של ההתחדשות העירונית. באמצעות בניית מבנים חדשים ומודרניים, שדרוג תשתיות ושטחים ציבוריים ניתן להעניק לתושבים סביבת מגורים נעימה ונוחה יותר. כך למשל, הרחבת דירות והוספת ממ"דים מאפשרת לדיירים ליהנות ממרחב מחיה גדול יותר ומוגן.

התחדשות עירונית תורמת גם להתמודדות עם המחסור בדיור במרכזי הערים, על ידי הגדלת מספר יחידות הדיור באזורים מבוקשים. בניית מגדלים ומבני מגורים רבי-קומות מאפשרת לנצל ביעילות את השטחים הקיימים ולהציע אפשרויות דיור לאוכלוסייה גדלה. כמו כן, שילוב של שימושים מעורבים כמו מסחר ומשרדים, יכול להפוך את השכונות למוקדי תעסוקה ופנאי תוססים.

שניים מהמסלולים הנפוצים בישראל

לאחר שהבנו מהי התחדשות עירונית, הינה שניים מהמסלולים הנפוצים בישראל:

פינוי-בינוי

פינוי-בינוי הוא מסלול שבו הורסים מבנים ישנים ובמקומם בונים מבנים חדשים. הדיירים מפונים זמנית עד להשלמת הבנייה ואז מקבלים דירות חדשות ומשודרגות. מספר יחידות הדיור בפרויקט גדל משמעותית, מה שתורם להגדלת היצע הדיור באזור. זהו מסלול מקיף המאפשר שינוי ושדרוג משמעותי של המרחב.

אחד האתגרים בפרויקטי פינוי-בינוי הוא השגת הסכמה מספקת של הדיירים לפרויקט, שכן נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות. נוסף על כך, תהליך הפינוי עצמו, שנמשך לרוב מספר שנים, דורש מהדיירים להעתיק זמנית את מקום מגוריהם ולהתאים את עצמם למציאות של בנייה ושינוי סביב ביתם.

מרבית עורכי הדין המלווים פרויקטי התחדשות עירונית מעידים כי לכל אורך הליך הפינוי-בינוי נדרש ליווי משפטי צמוד. החל משלב החתימה על ההסכמים, דרך המשא ומתן ועד לסיום הפרויקט. עורך דין התחדשות עירונית מחזיק בתפקיד חשוב בהבטחת האינטרסים של בעלי הדירות בפרויקט.

תמ"א 38

תמ"א 38 הוא מסלול שנועד בעיקר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אך גם מאפשר להרחיב ולהוסיף יחידות דיור. תמריץ זה ניתן כדי לעודד חיזוק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקנים לעמידות ברעידות אדמה.

במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף עד 2.5 קומות חדשות מעל הבניין הקיים (תמ"א 38/2) או לחילופין להרוס את הבניין ולבנות אחד חדש עם תוספת של עד 2.5 קומות. אפשרות זו תלויה במצב הפיזי והקונסטרוקטיבי של המבנה. הדיירים הקיימים מקבלים דירות מורחבות, ממ"ד ושדרוגים נוספים, והיזם זוכה ליחידות דיור חדשות למכירה.

הליך תמ"א 38 הוא פשוט יחסית לפינוי-בינוי מבחינת תהליכי התכנון והרישוי הנדרשים, אך דורש עדיין מעורבות של אנשי מקצוע כמו עורכי דין המתמחים בנדל"ן לצורך ליווי התהליך, חתימת ההסכמים והבטחת זכויות הדיירים. אם אתם גרים בצפון, כדאי לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין בקריות שיעזור לכם בכל הדרוש.

שלבי תהליך ההתחדשות העירונית

יוזמה ותכנון

השלב הראשוני מתחיל ביוזמה של בעלי הדירות, של יזם או של הרשות המקומית להתחדשות עירונית באזור מסוים. בשלב זה נבחנת ההיתכנות של הפרויקט מבחינה כלכלית, תכנונית וקניינית. נערכים מפגשים עם בעלי הדירות, נחתם הסכם סיכום עקרונות עם היזם, ומתגבשת תכנית ראשונית.

בשלב זה חשוב לערב עורך דין מקרקעין מנוסה שילווה את בעלי הדירות, יסביר את המשמעויות ואת ההשלכות של ההסכמים והפרויקט וידאג לקדם את האינטרסים שלהם אל מול היזם והרשויות. התארגנות נכונה של בעלי הדירות והתקשרות עם עורך דין מומחה כבר בשלב מוקדם, יכולה למנוע אי הבנות ולהבטיח את זכויותיהם.

לאחר גיבוש הסכמות ראשוניות מתחיל תהליך התכנון, הכולל הכנת מסמכי התב"ע והגשתם לוועדות התכנון. בשלב התכנון מתבצעות בדיקות מקצועיות מעמיקות כמו בדיקות קרקע, סקר מבנים, חוות דעת שמאיות ועוד, המהוות בסיס לתכנון הפרויקט.

איסוף אישורים

לאחר הגשת מסמכי התב"ע (תוכנית בניין עיר) לוועדות התכנון, מתחיל שלב האישורים. בשלב זה נדרש אישור הוועדות המקומיות והמחוזיות על מנת להפוך את התוכנית למחייבת על פי חוק.

ועדות התכנון בוחנות את ההשפעות של התוכנית על הסביבה ועל התשתיות הציבוריות ואת ההתאמה לתוכניות המתאר והבניה. תהליך זה יכול להימשך זמן רב, ולעיתים מחייב שינויים ותיקונים בתוכנית עד לקבלת האישור הסופי.

בשלב זה חשוב מאוד הליווי של עורך דין מקצועי שמכיר את המערכת הסטטוטורית ויכול לדחוף ולקדם את האישורים הנדרשים, תוך הבטחת האינטרסים של בעלי הדירות. עורך הדין גם מסייע בעריכת ההסכמים הסופיים מול היזם, תוך שמירה על זכויות הדיירים.

ביצוע בשטח

לאחר קבלת כל האישורים הנדרשים מתחיל שלב הביצוע הפיזי של הפרויקט. במקרה של פינוי-בינוי, הדיירים מפונים מבתיהם אל הדיור הזמני שהוקצה להם, והבניינים הישנים נהרסים.

בשלב זה מתבצעות עבודות הבנייה של המבנים החדשים, כולל עבודות פיתוח השטח, סלילת כבישים ומדרכות, התקנת תשתיות חדשות וכדומה. משך הזמן של שלב הבנייה תלוי בהיקף הפרויקט ובמורכבותו.

גם בשלב זה עורך הדין מלווה את הדיירים ועומד לצידם אל מול היזם, במיוחד סביב נושא הדיור הזמני וזכויות הדיירים בתקופת הבנייה. בסיום הפרויקט הוא מוודא שהתוצאה הסופית תואמת את ההסכמים שנחתמו.

לסיכום

התחדשות עירונית מציעה פתרון חשוב לחידוש ולשדרוג המרחב העירוני, לשיפור איכות החיים ולהגדלת היצע הדיור. יחד עם זאת, זהו הליך מורכב המחייב ליווי של אנשי מקצוע. שילוב של ליווי משפטי צמוד ונכון של עורכי דין לצד תכנון אדריכלי מיטבי, יכול להבטיח מיצוי הפוטנציאל והגנה על האינטרסים של כל הצדדים.