רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר, וגובה המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק יקבע את מסגרת התקציב שלכם. חישוב נכון של גובה ההלוואה מאפשר לכם לתכנן את צעדיכם בצורה נכונה, ולמנוע התחייבות פיננסית גדולה מדי שתכביד עליכם בעתיד. עידו עוז, מומחה למימון ולמשכנתאות, משתף מניסיונו וחושף איך מחשבים את הסכום שהבנק יאשר, אילו גורמים משפיעים על גובה המשכנתא ומה ניתן לעשות כדי לשפר את הסיכויים לקבל הלוואה בתנאים אופטימליים.
מה משפיע על גובה המשכנתא שהבנק יאשר לכם?
לפי עידו עוז מנכ"ל, חכם משכנתאות, גובה המשכנתא נקבע על בסיס מספר פרמטרים עיקריים:
- ההכנסה החודשית הפנויה – הבנקים מתחשבים בהכנסות נטו של הלווים, ומאשרים החזר חודשי בגובה של עד 50% מההכנסה הכוללת.
- גובה ההון העצמי – ככל שההון העצמי גבוה יותר, ניתן לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר.
- שווי הנכס – הבנק קובע את אחוזי המימון בהתאם לשווי הדירה, מה שמשפיע ישירות על גובה ההלוואה.
- היסטוריית אשראי ויכולת החזר – לווים עם היסטוריית אשראי חיובית וניהול פיננסי תקין יקבלו אישור למשכנתא גבוהה יותר.
- סוג המשכנתא ואחוז המימון – לדוגמה, משכנתא לדירה ראשונה מאפשרת מימון גבוה יותר לעומת משכנתא לרכישת דירה שנייה להשקעה.
הבנקים בודקים את כל הפרמטרים הללו יחד, ומעניקים משכנתא בהתאם לרמת הסיכון של ההלוואה.
השפעת ההון העצמי על גובה המשכנתא
הבנקים דורשים מהלווים להביא סכום עצמי מינימלי, שמשפיע ישירות על אחוז המימון ועל תנאי ההלוואה. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך אחוז המימון נמוך יותר והמשכנתא נחשבת בטוחה יותר מבחינת הבנק – מה שמוביל לריביות נמוכות יותר ותנאים משופרים. רוכשי דירה ראשונה נדרשים להון עצמי של לפחות 25% משווי הנכס, משפרי דיור צריכים לגייס 30% הון עצמי, ורוכשי דירה שנייה ומעלה נדרשים למינימום 50% הון עצמי.
איך ניתן להגדיל את גובה המשכנתא?
אם סכום המשכנתא המאושר אינו מספיק לרכישת הדירה הרצויה, עידו עוז ממליץ לבחון את האפשרויות הבאות:
1. הגדלת ההון העצמי
ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך ניתן לקבל מימון טוב יותר מהבנק. ניתן להגדיל את ההון העצמי על ידי:
- חיסכון אינטנסיבי לפני רכישת הדירה.
- ניצול קרנות השתלמות שניתן למשוך.
- קבלת סיוע כלכלי מהמשפחה.
- מכירת נכסים קיימים, כמו רכב או מניות.
2. שיפור ההכנסה ויכולת ההחזר
הבנקים קובעים את סכום המשכנתא לפי יכולת ההחזר החודשית, ולכן הגדלת ההכנסה יכולה לשפר את הסיכוי לקבל סכום גבוה יותר. ניתן לעשות זאת על ידי:
- חיפוש עבודה עם שכר גבוה יותר.
- הוספת הכנסה נוספת, כמו פרילנס או עבודה צדדית.
- הוספת לווה נוסף עם הכנסה קבועה, כמו בן/בת זוג או קרוב משפחה.
3. שיפור דירוג האשראי
היסטוריית אשראי טובה יכולה להשפיע לטובה על אישור המשכנתא. מומלץ:
- להימנע מצבירת חובות גדולים לפני בקשת משכנתא.
- לסגור הלוואות קיימות אם אפשר.
- לעמוד בתשלומים בזמן כדי לשמור על דירוג אשראי גבוה.
עידו עוז מדגיש כי תכנון פיננסי נכון ושיפור הפרמטרים הללו יכולים לעשות הבדל משמעותי בגובה המשכנתא שהבנק יאשר.
4. ניצול מסלולי מימון מיוחדים
במקרים מסוימים, ניתן לקבל משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים יותר באמצעות מסלולי סיוע ממשלתיים או הלוואות ייעודיות:
- תוכנית דירה בהנחה – מאפשרת מימון של עד 90% לרוכשים זכאים.
- הלוואות לזכאים של משרד השיכון – הלוואות בתנאים מועדפים לזוגות צעירים, עולים חדשים ואוכלוסיות נוספות.
- ערבות מדינה לחיילים משוחררים – מעניקה אפשרות למימון מוגדל בתנאים מסובסדים.
השפעת אחוז המימון על גובה המשכנתא והריביות
אחוז המימון (LTV – Loan To Value) הוא היחס בין גובה המשכנתא לבין שווי הדירה. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך הסיכון לבנק גדל ולכן הריבית תהיה גבוהה יותר. הנה מדרגות אחוזי המימון המקובלות:
- עד 60% מימון – תנאים וריביות נמוכים ביותר.
- 60%-75% מימון – ריביות מעט גבוהות יותר.
- מעל 75% מימון – ריביות גבוהות משמעותית, עם דרישות נוקשות יותר.
שאלות ותשובות בנושא גובה המשכנתא
1. איך בוחרים את מסלול המשכנתא הנכון בהתאם לגובה ההלוואה?
הבחירה במסלול המתאים תלויה במאפיינים אישיים כמו יציבות פיננסית, תכנון לטווח ארוך ורמת הסיכון שהלווים מוכנים לקחת. פיצול המשכנתא בין ריבית קבועה לריבית משתנה עשוי להקטין את הסיכון הכללי.
2. האם אפשר להגדיל את המשכנתא לאחר לקיחתה?
כן, ניתן למחזר משכנתא בעתיד או לקחת הלוואת גישור אם יש צורך בתוספת מימון.
3. מה קורה אם ההחזר החודשי גבוה מדי?
במקרה של קושי בהחזר, ניתן לבחון פריסה מחדש של התשלומים או פנייה לבנק לבדיקה מחודשת של תנאי ההלוואה.
לסיכום
חישוב גובה המשכנתא הוא שלב משמעותי בתהליך רכישת דירה, והוא מושפע מהכנסות, הון עצמי, שווי הנכס ויכולת ההחזר. ככל שמתכננים נכון ומשפרים את הפרמטרים הפיננסיים, ניתן לקבל משכנתא גבוהה יותר ובריביות טובות יותר. עידו עוז ממליץ לבדוק היטב את האפשרויות, לשפר את ההון העצמי ולבחון מסלולים שונים לפני קבלת החלטה. עם תכנון נכון וייעוץ מקצועי, ניתן לקבל תנאי משכנתא נוחים ולהפוך את הרכישה להשקעה יציבה ומשתלמת.
