היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הנכס בעקבות השבחתו, כאשר גובה ההיטל הוא בגובה 50%. מדובר במס משמעותי שיכול להשפיע באופן משמעותי על כדאיות של השקעה בנכס נדל"ן או מכירה. כל מה שרציתם לדעת אודות היטל השבחה – במדריך המיוחד הבא.
מחליטים להשביח את הנכס שבבעלותכם? מדובר בהחלט שיכולה לעלות לכם לא מעט כסף
בלא מעט מקרים מחליטים בעלי דירות להשביח את הכנס שלהם, לטובת עליית השווי בעת המכירה. מדובר בפרקטיקה נהוגה שמתבצעת הן לצורך ניצול זכויות הבנייה לפני מכירה. אולם, להשבחת הנכס יש השלכות דרמטיות בכל הקשור לתשלומי המס. ע"פ לשון החוק היטל השבחה הוא "השבחה מוגדרת תשלום חובה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה כמו גם שימוש חורג" המחוקק קובע שני מבחנים לטובת העלאת המס: עלייה במבחן השוק החופשי בהתאם לעלייך הערך של הנכס ומבחן שני אישור תוכנית של השבחת הנכס, ולא משום סיבה אחרת. תוכנית היא תוכנית מתאר מפורטת של שאושרה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לרוב, תשלום ההיטל מתבצע לאחר מכירת הנכס, כאשר גובה התשלום הוא 50% מערך הנכס. היטל השבחה הוא אחד מהמיסים החשובים ביותר בנושא של השקעה או מכירת נדל"ן, וזאת בשל העובדה כי הוא המס הכבד ביותר מבחינת תשלום, ולכן נדרש לבחון את מרכיביו באופן מלא ולבחון האם ניתן לקבל פטור, כדי להסיר את העול של תשלום המס שעשוי להוביל להכשלת העסקה.
כיצד קובעים את היטל ההשבחה?
כאמור, את היטל השבחה נדרש לשלם למועצה המקומית. ברוב המקרים יגיע שמאי מקרקעין מטעם המועצה מוסמך אשר בוחן את הדירה ואת עליית הערך, כאשר לרוב השבחת הנכס נוגעת למימוש זכויות בנייה, בהתאם לתוספת השטח וכן הוצאות שנלקחות בחשבון כמו עלויות הבנייה וחומרי הגלם בהם נעשה שימוש. רצוי להתייעץ עם שמאי מטעמכם לצורך בחינת כלל הפרמטרים ובהתאם לכך היערכות לגבי גובה התשלום המס שלא פעם יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ולעיתים גם מיליונים. ליווי מצד שמאי מהווה חלק בלתי נפרד לא רק מבחינת תשלום המס אלא גם מבחינת היבטים כלכליים נוספים שנועדו לבחון האם אתם ניתן לקבל פטור, כפי שנסביר כעת.
פטו מהיטל השבחה
היטל השבחה נדרש לשלם רק בעבור נכסים בשטח של 140 מטר ומעלה, ועל כן אם מדובר בדירה קטנה ניתן להימנע מתשלום המס. שימו לב כי בשנת 2017 קבע בית המשפט כי פיצול נכס למספר דירות מאפשר להימנע מתשלום היטל השבחה, וזאת בתנאי כי גודל הדירות אינו עולה על 140 מטר. בית המשפט קבע כי ניתן לאפשר לכל אדם להשביח את הנכס מבלי לשאת בנטל הכלכלי, אולם לא פעם בעלי דירות נדרשים להגיש ערר בעקבות החלטה של וועדת התכנון והבנייה לתשלום המס. את הערר ניתן להגיש לאחר קביעת גובה התשלום אולם שימו לב כי מדובר בהליך מורכב למדי, ועל כן ליווי משפטי כמו גם ליווי מצד שמאי מקרקעין יכול בהחלט לסייע לכם בתהליך של קבלת פטור מתשלום מס גבוה בגובה 50% מערך הנכס. לסיכום, מדובר בהיטל כבד ומשמעותי כמו גם מורכב מאוד להבנה. דרך ליווי משפטי תוכלו לבחון את המקרה שלכם ביחס למקרים דומים שהגיעו לפתחי בית המשפט, מתוך הבנה כי לא פעם ניטל להסיר את עול התשלום, בהתאם להגשת ערר.
