רקע היסטורי
עם הקמת מדינת ישראל בשנת 1948, החלו ביצירת רשימה של חלקות קרקע שנמדדו באופן שיטתי ורשמי בנוגע למידע עליהן הנקראת "קדסטר". בשנת 1969 נחקק חוק המקרקעין, המסדיר את רישום המקרקעין ומעניק לו מעמד מחייב. כיום, קיימים בישראל שני סוגי מרשמים – מרשם מקרקעין לגבי מקרקעין מוסדרים, הכולל את פנקס הזכויות ופנקס השטרות, ופנקס השטרות הכללי, המתייחס למקרקעין לא מוסדרים. בנוסף, ממשיך להתנהל הליך הסדר מקרקעין ברחבי הארץ, במטרה להעביר מקרקעין ממעמד לא מוסדר למעמד מוסדר.
חשוב להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה בבואנו לרכוש או למכור מקרקעין לא מוסדרים, על מנת לקבל ליווי וייעוץ משפטי מתאים לאורך כל התהליך. צרו איתנו קשר באתר פורטל הסברה משפטית ונשמח לייעץ לכם בנושא מתוך הידע והניסיון שצברנו לאורך השנים.
ההבדלים בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים
- כוח ההוכחה של הרישום: ההבדל המשמעותי ביותר בין מקרקעין מוסדרים ללא מוסדרים הוא כוח ההוכחה של הרישום. במקרקעין מוסדרים, הרישום בפנקס הזכויות מהווה ראיה חותכת לתוכנו, ואילו במקרקעין לא מוסדרים, הרישום בפנקס השטרות משמש כראיה לכאורה בלבד, הניתנת לסתירה על ידי ראיות חיצוניות. כלומר, במקרה של מקרקעין לא מוסדרים, ניתן לערער על אמיתות הרישום ולהוכיח זכויות שונות מאלו הרשומות.
- התיישנות: הבדל נוסף נוגע לדיני ההתיישנות. במקרקעין מוסדרים, תקופת ההתיישנות הרגילה לצורך רכישת זכויות היא 15 שנים, ואילו במקרקעין לא מוסדרים היא 25 שנים. משמעות הדבר היא שבמקרקעין לא מוסדרים, אדם המחזיק בקרקע ללא רשות במשך תקופה ארוכה יותר עשוי לרכוש זכויות בעלות מכוח ההתיישנות.
- טעות ברישום: בנוגע לטעויות ברישום, קיימת הבחנה בין סוגי המקרקעין. במקרקעין מוסדרים, ככלל, אין תוקף לטענת טעות ברישום, למעט מקרים חריגים. לעומת זאת, במקרקעין לא מוסדרים, ניתן לתקן טעויות ברישום ביתר קלות, בהתאם לנתונים העובדתיים. על אף האמור, יש לציין כי במצבים מסוימים, כאשר הטעות ברישום במקרקעין לא מוסדרים נמשכת תקופה ממושכת, ייתכן שבית המשפט יימנע מביטולה בשל שיקולי התיישנות או הסתמכות צדדים שלישיים.
- בניה ונטיעה במקרקעין של הזולת: דיני המקרקעין קובעים הסדרים שונים בנוגע לבנייה או לנטיעה במקרקעין של הזולת, בהתאם לסיווג המקרקעין. במקרקעין מוסדרים, נקבעו בחוק המקרקעין הוראות ספציפיות המאזנות בין זכויות הבעלים לבין מי שבנה או נטע בתום לב. במקרקעין לא מוסדרים, לעומת זאת, יחולו בדרך כלל הדינים הכלליים מתחום עשיית עושר ולא במשפט.
הסברה משפטית: "מטרתו של תהליך הסדר המקרקעין הוא ליצור רישום מהימן ומדויק של הזכויות במקרקעין"
הרישום הראשון של מקרקעין לא מוסדרים מתבצע על ידי פקיד ההסדר, בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין. התהליך כולל איסוף נתונים מהשטח, בירור הזכויות מול הטוענים לבעלות או לזכויות אחרות, והכרעה בתביעות סותרות. בתום ההליך, נרשמים הזכויות בפנקסי המקרקעין תחת הסיווג של מקרקעין מוסדרים.
כל עוד לא הושלם הליך ההסדר, אפשר לבצע עסקאות במקרקעין הלא מוסדרים ולרשום אותן בפנקס השטרות. במקביל, קיימת אפשרות לתקן רישומים שגויים בפנקס זה. תיקון הנתונים יכול להתבצע בהסכמת הצדדים הרשומים, או בהליך משפטי המוכיח את הצורך בשינוי הרישום. עם זאת, יש לזכור כי תיקון הרישום בפנקס השטרות אינו הופך את המקרקעין למוסדרים, והם ימשיכו להיות כפופים למגבלות החלות על מקרקעין לא מוסדרים.
מאחר שהליכי הסדר מקרקעין מורכבים ורגישים, מומלץ בחום להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה. עורך הדין ילווה את הלקוח לכל אורך התהליך, יסייע באיסוף המסמכים הנדרשים, ייצג את האינטרסים שלו מול פקיד ההסדר וגורמים אחרים, ויפעל למיצוי מלוא זכויותיו במקרקעין. שילוב הידע המשפטי והניסיון של עורך הדין יכול להיות קריטי להצלחת ההליך ולהבטחת רישום נאות של הזכויות. מוזמנים להיעזר בנו דרך פורטל הסברה משפטית לקבלת סיוע בכל נוגע למקרקעין לא מוסדרים.
עניין נוסף
כאשר עוסקים במקרקעין לא מוסדרים, מומלץ תמיד לבדוק את היסטוריית הקרקע לפני ביצוע עסקה. פעמים רבות, קרקעות אלו עברו לידיים שונות או שייכות לגורמים שונים, וייתכן כי קיימת חפיפות בזכויות או מחלוקות לגביהן. חשוב לבדוק האם ישנן תביעות סותרות או סוגיות גיאוגרפיות שעשויות להשפיע על הזכויות בשטח. ביצוע בדיקה מעמיקה יכול למנוע בעיות משפטיות משמעותיות בעתיד.
לסיכום
ניהול נכסים מסוג מקרקעין לא מוסדרים דורש הבנה מעמיקה של החוק ושל הליכי הסדר המקרקעין, אשר לא תמיד פשוטים. לאור ההיבטים המשפטיים והפרוצדורליים המורכבים, הליווי של עורך דין המתמחה בתחום יכול להבטיח פתרונות יצירתיים ומסלול בטוח. אנו ממליצים לכל אדם המעורב בעסקאות של מקרקעין לא מוסדרים להיעזר בשירותים מקצועיים, על מנת להימנע מבעיות עתידיות ולממש את זכויותיו בצורה היעילה והחוקית ביותר. מחכים לפניות שלכם בפורטל הסברה משפטית.
מקרקעין לא מוסדרים הם תחום שמלווה בשורה של אתגרים משפטיים, טכניים ורגולטוריים. המורכבות שבסוגיית ההסדרה של נכסים אלה עשויה ליצור לא אחת חוסר ודאות ולהקשות על תהליכי רישום, מכירה או רכישה של קרקעות. חשוב להבין כי מדובר בנכסים שעדיין לא עברו את ההסדרה המשפטית המלאה, ולכן יש לגשת אליהם בזהירות רבה. בתור עורכי דין בתחום המקרקעין הלא מוסדרים, אנחנו יכולים להוות שותף חשוב בתהליך, ולסייע לכן להבין את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניכם.