מהן זכויות הדיירים בתמ"א 38? תקראו ותגלו

מאמר מקיף על זכויות והטבות לדיירים בפרויקטים של תמ"א 38. כולל מידע על תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2, בטוחות וערבויות מהיזם, אחוזי הסכמה נדרשים, מימון לדיור חלופי, והנחות במיסים.

אם אתם נמצאים בעיצומה של תוכנית תמ"א או שאתם רק שוקלים להשתתף באחת כזו, כדי שתקראו על זכויות הדיירים בתמ"א 38. תופתעו לגלות עד כמה המדינה מנסה לסייע לדיירים לעבור את התהליך המורכב הזה שלבסוף צריך להטיב עימם. הצטרפו אלינו כדי להבין אילו סוגי תמ"א 38 קיימים, במה הם טובים ובמה פחות ומה הזכויות שאתם צפויים לקבל. אם תתקלו בבעיה או בקושי כלשהו, תוכלו להיעזר בנו שכן אנחנו עורכי דין המתעסקים בדיני מקרקעין. אבל בואו קודם נסביר הכול.

מהי תמ"א 38 בכלל?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה ולהרחיבם תוך מתן תמריצים ליזמים. התוכנית מאפשרת לדיירים בבניינים ישנים לשפר את איכות חייהם ולהגדיל את שווי הדירות שלהם, ללא עלויות מצידם. ישנם שני מסלולים עיקריים בתמ"א 38: הראשון נקרא תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי. במסלול זה, הבניין עובר חיזוק מפני רעידות אדמה ומתווספות אליו קומות נוספות (עד 2.5 קומות). הדיירים מקבלים הרחבה של הדירות הקיימות, מרפסות, ממ"דים, מעלית ושיפוץ חיצוני ופנימי של הבניין, ללא עלות. המסלול השני הוא תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. במסגרת מסלול זה, הבניין הישן נהרס כליל ובמקומו נבנה בניין חדש ומודרני. הדיירים מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר (תוספת של 25 מ"ר או 12% משטח הדירה), וכן חניות, מחסנים ופיתוח סביבתי חדש.

נשאלת השאלה מה בדיוק זכויות הדיירים בתמ"א 38? ובכן, לדיירים בבניינים שעוברים תמ"א 38 יש מגוון זכויות שחשוב להכיר כדי לשמור על האינטרסים לאורך התהליך. אם אתם חוששים שהזכויות שלכם לא מוגנות וממושמות כמו שצריך, פנו אלינו באמצעות פורטל בניין ומשפט ונסייע לכם. הינה כמה מהן:

  • זכויות כלליות לדיירים: לדיירים יש זכות להיות מעורבים בכל שלבי הפרויקט, לקבל מידע שוטף ולהיות שותפים בקבלת ההחלטות. כאמור, הם זכאים לקבל בניין חדש או משופץ על חשבון היזם, דיור חלופי בזמן הבנייה, וסבסוד עלויות הובלה ואחסון של תכולת הדירה.
  • זכויות ספציפיות בתמ"א 38/1: בתמ"א 38/1 הדיירים זכאים להרחבה משמעותית של הדירה (12-25 מ"ר), מרפסת שמש, ממ"ד, מעלית, שיפוץ פנים הדירה וחזיתות המבנה, הסדרי חניה ועוד. כל זאת ללא כל עלות מצד בעלי הדירות.
  • זכויות ספציפיות בתמ"א 38/2: בפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הדיירים מקבלים דירה חדשה ומשודרגת עם תוספת שטח של כ־12-25 מ"ר, מפרט בנייה מודרני ואיכותי, חניה, מחסן, מרפסת שמש ועוד, כאמור, על חשבון היזם וללא תשלום.

 

זכויות הדיירים בתמ"א 38

 

בניין ומשפט: "תמ"א 38 כוללת בתוכה היבטים נוספים, חיוביים יותר וחיוביים פחות"

כדי להבטיח את השלמת הפרויקט בהצלחה ולמנוע מצבים של הפסדים או נזקים לדיירים, קיימות מספר בטוחות וערבויות שהיזם נדרש לספק.

  • ערבות ביצוע: ערבות בנקאית או ביטוחית שמטרתה להבטיח את מחויבות היזם לבצע את העבודות שסוכמו בחוזה מול הדיירים, בסטנדרטים הנדרשים ובלוחות הזמנים שנקבעו.
  • ערבות בדק: ערבות שמעניק היזם לתקופת הבדק (שנה עד שלוש שנים ממועד המסירה), למקרה של ליקויי בנייה או תקלות שיתגלו בדירות לאחר האכלוס.
  • ערבות חוק מכר: על פי חוק המכר (דירות), במקרה של הריסה ובנייה מחדש היזם נדרש לספק לדיירים ערבות בשווי הדירה החדשה, כדי להבטיח את כספם במקרה של תקלות.
  • ערבויות דמי שכירות: במקרים שבהם נדרש פינוי הדירה למגורים זמניים, היזם מחויב לשאת בעלויות השכירות ולספק לדיירים ערבויות המכסות את דמי השכירות לכל התקופה.
  • ערבויות מס שבח ורישום: היזם נדרש לספק ערבויות עבור הוצאות מס שבח, אגרות והיטלים שונים הכרוכים בפרויקט, וכן עבור הרישום של הדירות החדשות בטאבו על שם הדיירים.

מלבד זכויות הדיירים בתמ"א 38 והבטוחות המסופקות, ישנם היבטים נוספים שחשוב להכיר ולהביא בחשבון כשמתקדמים בפרויקט. ראשית, נדרש רוב של לפחות 75% מבעלי הדירות בבניין כדי להתקדם עם פרויקט תמ"א 38. עם זאת, במקרים מסוימים די ב-51% בלבד, למשל אם הבניין נמצא במצב של סכנת חיים או שמדובר בבניין בן 2-3 קומות בלבד. חשוב להכיר את ההסכמות הנדרשות ולגבש רוב מוקדם ככל הניתן. נוסף על כך, דיירים שמשתתפים בתמ"א 38 נהנים ממגוון פטורים, הנחות והקלות במיסים, ביניהם פטור ממס שבח על שווי התוספות לדירה, אפשרות לפריסת המס על הדירה משודרגת, הנחה בארנונה, הנחה באגרות והיטלים שונים. צרו איתנו קשר באמצעות פורטל בניין ומשפט ונסביר לכם עוד יותר בהרחבה.

לפני סיום

אומנם תמ"א 38 היא תוכנית דיוק נהדרת, אך היא טומנת בחובה גם קשיים לא מבוטלים. הינה כמה מהאתגרים שעליכם להביא בחשבון לצד זכויות הדיירים בתמ"א 38 לפני שתיתנו את הסכמתכם.

  1. הפרעות לתקופה ארוכה: במהלך ביצוע העבודות, הדיירים נחשפים לרעש, לכלוך ולעיתים גם להפרעות בשירותים היומיומיים כמו מים, חשמל או מעליות, מה שעלול להפריע לשגרת החיים.
  2. העלויות הכלכליות: לעיתים נדרשים הדיירים להשקיע כספים נוספים מעבר להסכם, כמו תשלומים על תיקונים שלא היו מתוכננים מראש או הוצאות נלוות שנובעות מהפרויקט או מהמעבר לדירה זמנית חלופית.
  3. הסכמות בין דיירים: פעמים רבות, התהליך כולל את הצורך בהסכמות בין דיירים שונים בבניין, מה שעלול להוביל למחלוקות או עיכובים אם לא כולם מסכימים על תנאי הפרויקט. אתם גם עלולים להסתכסך עם השכנים שלכם ולהרוס יחסים של שנים.

לסיכום

תמ"א 38 טומנת בחובה הזדמנות אדירה לשדרוג משמעותי של הבניין והדירות ללא עלויות מצד הדיירים. יחד עם זאת, חשוב להכיר את כל ההיבטים, הזכויות והחובות כדי לקבל החלטות מושכלות לאורך הדרך ולהבטיח את האינטרסים של הדיירים. זכויות הדיירים בתמ"א 38 נועדו להקל על דיירי הבניין את התקופה הלא נוחה שבה הם מפונים מבתיהם לדירות חלופיות או נאלצים לחיות בבניין המקורי תוך רעשי עבודה ובנייה כבדים. למרות הקשיים ואי הנוחות הזמנית, אנחנו יכולים להגיד מניסיון שתמ"א 38 הוא פרויקט נהדר שמיטיב עם הדיירים השונים ולכן שווה את כל הטרחה. מידע נוסף אפשר למצוא באתר שלנו בניין ומשפט. בהצלחה!

שיתוף:

פוסטים פופולאריים

2025© כל הזכויות שמורות - LawpubShop

*האמור באתר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.

נגישות