בין בעלי דירות לשוכרי דירות מתעוררים לא פעם בעיות, סכסוכים ומצבים של חוסר הסכמה. לכל אחד מהצדדים יש זכויות על הנכס, והן מעוגנות בחוזה שהם חתמו ביניהם לפני הכניסה. למרות כל אלה קיימים מקרים שבהם נדרש לפעול מעבר לגבולות החוזה – וכאן אנחנו מדברים על תביעה לפינוי מושכר. זהו מצב לא נעים, ואם אתם כבעלי נכס עומדים מולו, ככל הנראה מיציתם את כל שאר האפשרויות. מה צריך לדעת על פינוי מושכר ועל התקנות החדשות יחסית שנכנסו לגביו? בואו נעשה סדר בכל מה שאתם צריכים להכיר.
מהי תביעה לפינוי מושכר ומתי ניתן להגיש אותה?
תביעה לפינוי מושכר היא הליך משפטי שבו בעל נכס תובע את השוכר בנכס לפנות אותו. תביעה כזו ניתן להגיש כאשר השוכר מפר את תנאי חוזה השכירות, לדוגמה על ידי אי תשלום שכר דירה או שימוש בנכס בניגוד לייעודו. כמו כן, במקרים מסוימים ניתן לתבוע פינוי גם כאשר תם תוקפו של חוזה השכירות וקיים סירוב של השוכר לפנות את הנכס. באתר המידע הזה תמצאו את כל הפרטים בנוגע לפינוי שוכרים מדירות, וחשוב לקרוא את הכול לפני שפועלים. שימו לב שאסור לפנות שוכר באופן עצמאי ללא צו, משום שזה עלול להוות עבירה פלילית.
תנאים ומסמכים הנדרשים להגשת תביעה לפינוי מושכר
כדי שבית המשפט ידון בתביעה לפינוי מושכר נדרש התובע להציג מסמכים כמו חוזה שכירות תקף, הוכחות על הפרת חוזה והתראות ששלח לשוכר. כמו כן, אחד מהתנאים המקדימים להגשת התביעה הוא דרישה בכתב מהשוכר לפנות את המושכר בטרם הגשת תביעה. חשוב להיעזר בעורך דין בעל ניסיון בתחום כדי להכין את כל המסמכים הנדרשים ולוודא שאתם עומדים בתנאים לפני שאתם מגישים את התביעה לפינוי מושכר.
פינוי שוכר עקב מכירת דירה או ללא חוזה שכירות
במקרים שבהם בעל נכס מוכר דירה מושכרת וקיים חוזה שכירות בתוקף, הוא בדרך כלל יידרש לכבד את תנאי החוזה ולא יוכל לפנות את השוכר באופן מיידי. עם זאת, ניתן לנסח מראש סעיפים מתאימים בחוזה כדי להקל על פינוי עתידי במקרה של מכירה. גם במצב שבו השוכר מתגורר בנכס ללא חוזה בתוקף, ברוב המקרים עדיין נדרש פסק דין לפינוי מבית המשפט ולא ניתן לפנותו בכוח.
תקנות חדשות לתביעה לפינוי מושכר
בשנת 2018 בוצעה רפורמה בתביעה לפינוי מושכר ונכנסו תקנות חדשות. ברגע שכתב התביעה מוגדר במילים תביעה לפינוי מושכר, התהליך והתקנות חלות עליו אוטומטית. המטרה היא להקל על תובעים ולזרז תהליכים של פינוי מושכר.
בתהליך זה כתב ההגנה יוגש תוך שלושים יום ממועד המצאת כתב התביעה. לאחר מכן בית המשפט יחליט על מועד לדיון בתביעה לפינוי מושכר. המועד לדיון יהיה לכל היותר שלושים ימים מהמועד שבו הוגש כתב ההגנה האחרון.
הדיון בתביעות אלה הוא בדרך כלל מהיר במיוחד ולא דורש התייחסויות מיוחדות או התכנסויות חוזרות. ברוב המקרים הדיון מסתיים תוך יום אחד בלבד (וגם אם לא – בית המשפט משתדל לקבוע את הדיונים החוזרים למועדים קרובים).
שיעור האגרה בתביעה על פי התקנות החדשות
בתביעות בהליך מהיר, שסכומן נמוך יחסית, תשולם אגרה קבועה בסך 729 ש"ח, ולא אגרה יחסית לגובה התביעה כפי שהיה נהוג בעבר. חישוב האגרה הנדרשת הוא חלק בלתי נפרד מהכנת התביעה, וחשוב לבצע אותו באופן מדויק כדי לא להיות מופתעים.
מה חשוב לדעת על תהליך התביעה לפינוי מושכר?
שלבים, משך זמן וסיכויי הצלחה של תביעה לפינוי מושכר
הליך תביעה לפינוי מתחיל עם שליחת הודעה מוקדמת לשוכר הדורשת ממנו לפנות את הנכס. רק לאחר מכן, וככל שהשוכר לא נענה לדרישה, ניתן להגיש את התביעה. מגישים את התביעה בבית משפט השלום במחוז שבו נמצאת הדירה (ולא במחוז שבו אתם גרים בפועל). סיכויי ההצלחה תלויים בעילת התביעה, בראיות שהוצגו ובהתנהלות הצדדים, אך ככלל הם גבוהים כאשר מדובר בהפרת חוזה מוכחת מצד השוכר.
קביעת מועד הפינוי ואיסור על פינוי עצמי של המושכר
כאשר בית המשפט מקבל את תביעתו של בעל הנכס, הוא קובע בפסק הדין את המועד שבו על השוכר לפנות את המושכר. רק לאחר מועד זה, ובהינתן שהשוכר לא פינה מרצונו, ניתן לפנות להוצאה לפועל לצורך ביצוע פינוי בכוח. חל איסור מוחלט על בעל הנכס לפנות את השוכר בעצמו ללא אישור בית המשפט, לא בעזרת שימוש כוח פיזי ולא בעזרת ניתוק החשמל והמים. אלה נחשבים לעבירה פלילית ועלולים לגרור הליכים משפטיים נגד בעל הנכס. חשוב לפעול בהתאם לצווים השיפוטיים ולשמור על הליך חוקי לאורך כל שלבי הפינוי.
לסיכום
כאשר מתקיימת עילת פינוי ברורה ובעל הנכס זכאי על פי הדין לקבל את המושכר בחזרה לרשותו, הגשת תביעה עשויה להיות ההליך הנכון. התקנות החדשות בנושא תביעות לפינוי מושכר מכילות שינויים העשויים להשפיע על ההחלטה האם להגיש תביעה. קראו את המידע הרלוונטי כדי להבין טוב יותר את ההליכים ואת השיקולים השונים. היוועצו בעורך דין המתמחה בתחום כדי לבחון את כל הנסיבות הרלוונטיות לפני שתבצעו צעדים משפטיים.
