חכירה מהוונת: כל מה שחשוב לדעת לפני רכישת נכס

מהי חכירה ומה ההבדל בין סוגי החכירות השונים?

חכירה היא זכות לשימוש במקרקעין לתקופה ממושכת, בתמורה לתשלום דמי חכירה. להבדיל מבעלות מלאה על נכס, בחכירה הקרקע נותרת בבעלות המחכיר (בארץ, לרוב מדינת ישראל או רשות מקרקעי ישראל) והחוכר מקבל זכויות שימוש בקרקע למטרות בנייה ומגורים לפרק זמן מוגדר. הינה כמה נקודות חשובות ששווה להתעכב עליהן:

• חכירה מהוונת לעומת חכירה רגילה: חכירה מהוונת היא חכירה ארוכת טווח, כאשר החוכר משלם על מרבית או על מלוא דמי החכירה בתשלום חד פעמי מראש לכל תקופת החכירה (בדרך כלל 49 או 99 שנים). לעומתה, בחכירה רגילה החוכר משלם את דמי החכירה מידי שנה לאורך כל התקופה.
• חכירה מימונית וחכירה תפעולית: חכירה מימונית משמעותה שהנכס הופך להיות בשליטת החוכר באופן מלא, והסיכונים והתשואות הנובעים מהבעלות עוברים אליו. לעומתה, בחכירה תפעולית הנכס נותר בשליטת המשכיר, והחוכר משלם דמי שימוש לתקופה קצובה.

הפורטל המשפטי לנדל"ן: "כאשר רוכשים נכס בחכירה מהוונת, יש לבדוק בדיקות מקיפות"

לפני חתימת החוזה, חשוב לבדוק את מצב הזכויות בנכס – האם מדובר בחכירה מהוונת או רגילה, מהי תקופת החכירה שנותרה, האם קיימים שעבודים או זכויות צד ג'. כמו כן, יש לבחון את ייעוד הקרקע והאם התב"ע מאפשרת בנייה ושימוש בהתאם לתכנון.

נוסף על כך, חשוב להכיר את ההבדלים המשמעותיים בין בעלות מלאה בנכס לבין חכירה מהוונת. בבעלות מלאה הקרקע והמבנה הם של בעל הנכס, וזכויותיו בהם מוחלטות. בחכירה, הקרקע היא של המדינה והמבנה שייך לחוכר, והחוכר נדרש לפעול בהתאם לתנאי חוזה החכירה ולהגבלות הרשומות בו. ברוב המקרים בישראל, קיימת אפשרות להמיר חכירה מהוונת לבעלות מלאה בתשלום נוסף. ההמרה תלויה במדיניות הרשויות ובמיקום הנכס. שווה לבדוק אם אופציית ההמרה קיימת ולשקול את המשמעויות הכלכליות והמשפטיות של הליך זה בעזרת ייעוץ משפטי בענייני נדל"ן. היכנסו אל הפורטל שלנו ותקבלו את כל התשובות.

היבטים משפטיים וכלכליים

ברכישת נכס בחכירה מהוונת, יש להביא בחשבון את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של העסקה, הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך:

1. עלויות ותשלומים נדרשים ברכישת נכס בחכירה: מלבד מחיר הרכישה עצמו, רכישת נכס בחכירה כרוכה בתשלום דמי היוון חד פעמיים, אגרות והיטלים שונים. במקרים מסוימים תידרש גם השלמת דמי היתר או דמי היוון נוספים, בהתאם לשימוש המתוכנן בנכס ולזכויות הבנייה הקיימות. חשוב לתכנן את התקציב בהתאם ולהיוועץ עם אנשי מקצוע.
2. חידוש חוזה חכירה מהוונת לאחר תום התקופה: בתום תקופת החכירה המוסכמת, על החוכר לחדש את החוזה מול הרשות המחכירה. לרוב מדובר בהליך טכני הכרוך בתשלום דמי חידוש חכירה נמוכים יחסית. עם זאת, חשוב להכיר את הזכויות והחובות בנוגע לחידוש החוזה, מכיוון שישנן השלכות של אי חידוש במועד, העלולות לפגוע בזכויות החוכר בנכס.
3. חשיבות הליווי המשפטי של עורך דין מקרקעין: רכישת נדל"ן היא עסקה בעלת השלכות משפטיות מרחיקות לכת ולכן חשוב להיעזר בעורך דין מנוסה בענייני מקרקעין. עורך הדין יבחן לעומק את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה, יבדוק את הרישומים והמסמכים השונים, יסייע במשא ומתן אל מול הצדדים ובעריכת חוזה הרכישה וילווה את הרוכש לאורך כל התהליך. ייעוץ משפטי בענייני נדל"ן מקצועי יכול למנוע עוגמת נפש ונזקים כלכליים בעתיד ולהבטיח עסקה נכונה ובטוחה, ולכן הוא שווה את ההשקעה הכספית. כדי לשמוע עוד על תרומת עורך הדין לתהליך חכירה מהוונת, היכנסו לפורטל המשפטי לנדל"ן.

בנימה אישית

עולם הנדל"ן יכול להיות מבלבל ומאתגר, במיוחד כשמדובר בחכירה מהוונת ובכל הסוגיות המשפטיות והכלכליות הנלוות אליה. מניסיוננו, רבים ניגשים לרכישת נכס מתוך התלהבות וציפייה, אך לא תמיד מקדישים תשומת לב מספקת לפרטים הקטנים שעלולים להשפיע על העסקה לטווח הארוך. בסופו של דבר, ההחלטות שתעשו היום ילוו אתכם שנים קדימה, ולכן חשוב לקבל את ההכוונה הנכונה כבר מהשלב הראשון. אם יש טיפ אחד שאנחנו יכולים לתת לכם, הוא לא להקל ראש – בידקו, תשאלו, תתייעצו ואל תחששו לקחת ליווי מקצועי. ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין טעויות שעלולות לעלות ביוקר טמון במוכנות ובידע. אנחנו כאן כדי לעזור לכם לעשות את זה נכון.

לסיכום

רכישת נכס בחכירה מהוונת היא הליך מורכב, שחשוב לבצע בצורה מושכלת ולאחר בדיקה מעמיקה של כל ההיבטים. הבנת משמעות סוג החכירה ושיתוף פעולה עם אנשי מקצוע מנוסים, הם המפתח להשקעה נכונה ולמיצוי הפוטנציאל הכלכלי הגלום בעסקה. פנו אלינו באמצעות הפורטל המשפטי לנדל"ן ונוכל לסייע לכם לצלוח את תהליך החכירה המהוונת.